금융당국이 주택담보대출(주담대) 대환대출까지 LTV(주택담보인정비율) 규제 대상에 포함시키면서,
‘이자 절감’을 기대했던 실수요자들의 숨통이 다시 조여들고 있다.
이로 인해 서민층의 대출 갈아타기가 사실상 막히는 부작용이 우려된다.

🏦 10·15 대책 후속조치…‘대환도 신규대출로 간주’

최근 국회 정무위원회에 제출된 금융위원회 자료에 따르면,
대환대출은 신규 취급으로 간주되어 각 업권별 감독규정에 따라 LTV를 재산정해야 한다.
즉, 기존 대출을 더 낮은 금리의 상품으로 옮길 때도 LTV 40~70% 규제가 그대로 적용되는 셈이다.

서울과 경기 대부분 지역이 규제지역으로 묶이면서,
기존 70%였던 대출 비율이 40%로 낮아진 차주들은 원금을 일부 상환하지 않으면 대환 자체가 불가능하다.
결국 금리 인하 혜택을 누리기보다, ‘고금리 대출을 유지할 수밖에 없는 구조’로 내몰리는 것이다.

📉 대출시장 경직…‘이자부담 완화’와 역행

정부는 그간 6·27, 9·7 대책을 통해 가계부채 확산 억제를 목표로 했지만,
정작 이번 조치는 서민·실수요자 중심의 금융 완화 기조와 충돌한다는 지적이 나온다.

대환대출은 기존 채무자가 연체 없이 상환 중인 건전 차주가
낮은 금리의 상품으로 옮겨 이자 부담을 줄이는 제도임에도,
이번 규제 강화로 인해 실질적 금리 경감 효과가 사라진 셈이다.

🧩 정책 의도와 시장 현실의 괴리

금융당국의 핵심 논리는 “대환대출도 새로운 대출이므로 동일 규제가 필요하다”는 것이다.
그러나 시장에서는 이를 “과도한 형식 논리”로 본다.
기존 부채 구조를 단순히 이전하는 행위를 신규 수요 확대로 보는 것은
정책적 일관성보다 가계부채 총량 통제라는 형식적 목표에 치중한 조치라는 비판이 거세다.

특히 금리 인하 경쟁이 둔화되고, 은행 간 대환 유인이 줄면서
금융 소비자의 선택권 축소가 불가피하다.
한 시중은행 관계자는 “대출 재조정 수요는 많지만 규제 이후
실제 승인 비율은 30%대까지 떨어졌다”고 전했다.

🧮 향후 관전 포인트

① 규제지역 추가 지정 여부: 11월 이후 일부 수도권 외곽 지역까지 확대될 가능성.

② LTV 완화 재논의 시점: 내년 상반기 부동산 경기 반등세를 지켜본 뒤 조정 검토.

③ 실수요자 구제책: 정책모기지(보금자리론·특례보금자리론) 확대 여부가 핵심 변수.

📊 결론 – “대환의 문 닫힌 시장, 부채조정 길도 막혔다”

‘LTV 규제 강화’는 표면적으로는 가계부채 관리지만,
실제로는 고금리 장기차주에게 불리한 역진적 정책이 되고 있다.
이자 부담 완화를 위한 최소한의 선택권마저 봉쇄되면,
결국 서민의 금융 리스크는 더 커지고 소비 위축으로 이어질 가능성이 높다.

이제는 총량 억제 중심의 접근이 아닌,
‘질적 부채관리’로 전환하는 세밀한 금융정책 조율이 필요한 시점이다.

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