정부가 10월 15일 발표한 주택시장 안정 대책의 파급이 예상보다 깊다. 표면 목표는 ‘과열 진정’이지만, 실제로는 20·30대 무주택자의 첫 내 집 마련 경로가 급격히 좁아졌다는 체감이 확산하고 있다. 온라인 커뮤니티와 중개 현장에는 “이제는 현금력이 없으면 매수 자체가 어렵다”는 반응이 잇따른다.
▲규제 지역 확대·LTV 축소…진입 사다리 약화
대책의 핵심은 서울 전역과 경기 다수 지역의 규제지역 지정, 주택담보대출비율(LTV) 축소(일반 LTV 70%→40% 수준), 고가주택의 담보 인정 비율 강화다. 결과적으로 레버리지 기반의 초기 진입 전략이 크게 제약되면서, 소득은 있지만 부모 지원이 어려운 청년층은 자금 조달의 첫 관문에서 좌절을 겪고 있다.
▲청년층 체감: “갈아타기도, 첫 매수도 멈췄다”
현장 중개업계는 거래 심리가 급속히 식는 ‘정지 구간’을 전한다. 대출 한도 축소로 갈아타기 수요는 일시 보류되고, 첫 매수 대기층은 계약금과 중도금을 맞추기 위한 자금 계획을 전면 재검토하는 분위기다. 임대차 시장에서도 전세의 역할이 줄어드는 사이, 월세 부담 전가를 우려하는 목소리가 커진다.
▲학계·업계의 쟁점 제기
일부 경제·부동산 전문가들은 “대출 규제와 토지거래허가제 같은 직접 규제 패키지가 시장을 단기간 냉각시킬 수는 있으나, 정상 거래까지 위축시키면 결국 임대시장으로 비용이 전가되고 청년·무주택층의 부담이 커질 수 있다”고 지적한다.
업계 관계자들은 더 나아가, 정책 결정 과정에서 정치·사회적 신뢰가 흔들리면 ‘규제=불공정’이라는 인식이 젊은 세대에 고착될 수 있다고 우려한다.
▲정부 입장과 한계
정부는 “고가주택 중심 과열을 진정시켜야 중·장기적으로 실수요 기회를 넓힐 수 있다”는 입장이다. 청년·신혼부부 대상의 완화된 LTV 유지도 강조한다. 그러나 시장에서는 “지금 당장 집을 사려는 청년”에게는 체감 효과가 부족하다는 반응이 지배적이다. 완화 제도의 적용 범위·소득 요건·대상 주택 가격대가 현실 수요와 어긋난다는 지적도 이어진다.
▲정책 보완 과제
·정밀 타깃 LTV: 지역·가격대·소득·무주택 기간을 반영해 무주택 청년의 첫 계약에 한정한 LTV 탄력 적용.
·생애최초 보증·디딤돌 업그레이드: 소득·자산 요건 현실화, 중도상환수수료 경감, 변동 금리 구간에 상한 캡 도입.
·청년형 모기지 ‘2트랙’: 고정금리 장기(30년+)와 혼합형(초기 고정→후기 변동) 중 선택, DSR 역진성 완화.
·전·월세 방어막: 보증보험 접근성 확대, 보증금 반환 대출의 재가동·한도 보강, 월세 세액공제 상향 검토.
·공급 신호의 신뢰 회복: 분양가·원가 구조 투명화, 공공·민간 공급 로드맵의 연차별 물량 가시화로 기대 인플레이션 억제.
·정책 커뮤니케이션: 규제 목적·기간·퇴출 기준을 사전에 명료화해 ‘영구 규제’ 인식을 차단.
▲전망: ‘과열 진정’과 ‘기회 보전’의 균형 시험대
10·15 패키지는 단기적으로 과열을 누그러뜨릴 가능성이 있지만, 기회의 축소를 체감한 세대를 설득하지 못하면 정책 신뢰가 흔들린다. 결론적으로 관건은 규제의 균형이다. 고가·투기성 수요를 겨냥한 핀셋 조정과, 무주택 청년의 합리적 레버리지 창구를 동시에 확보하는 정교함이 요구된다.