정부가 10월 15일 발표한 부동산 대책으로 서울 25개 전 자치구가 규제지역에 편입됐다. 과천·분당 등 수도권 핵심지도 함께 묶이며, 다주택자 취득세·양도세·종합부동산세 중과가 일괄적으로 작동한다. 표면적으로는 시장 안정을 내세웠지만, 증권가에서는 “금리 인하와 확장재정이 예상되는 국면에서 세수 보강 효과를 고려한 정책 설계”라는 분석이 고개를 든다.
▲정책 요지: 규제 전면화와 세율 기조 상향
이번 조치로 서울 전역과 과천·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·용인(수지)·하남 등 경기 12개 지역이 투기과열지구로 확대 지정됐다. 이에 따라 다주택자의 **취득세율은 2주택 8%, 3주택 이상 12%**로 중과되고, 양도소득세는 2주택 20%p, 3주택 30%p 가산된다. 장기보유특별공제 배제와 민간임대 합산배제 제외 등으로 보유·처분 과정의 세부담이 동시에 커진다. 정부는 보유세·거래세 추가 개편도 예고해 직접 증세 가능성도 열어둔 상태다.
▲정책 의도 해석: ‘급등 차단’과 ‘세수 보강’의 이중 트랙
금리 인하 기대가 커지는 사이클에서 자산가격 변동성이 커지기 쉽다. 이번 전면 규제는 **재정 확대 국면의 부작용(집값 재급등)**을 선제적으로 제어하는 한편, 거래·보유 단계의 세입 기반을 넓히는 효과가 맞물린다. 특히 규제지역 지정만으로도 취득·양도·보유·증여 전 과정에서 세금이 자동 상향된다. 결과적으로 “집값은 눌러두고 세수는 채우는” 정책적 양손잡이 전략에 가깝다는 게 시장의 시각이다.
▲단기 파장: 거래절벽과 심리 급랭
규제지역 확대와 토지거래허가구역 지정은 즉각적인 거래량 위축으로 이어질 가능성이 크다. 대출 규제(LTV 축소)로 갭투자 수요가 사실상 차단되며, 매수 대기세의 관망 시간이 길어진다. 단기적으로 호가 조정과 거래 공백이 불가피하다는 게 중론이다.
▲중장기 균형: 공급 제약·저금리 재진입이 하방을 받친다
다만 향후 1~2년 수도권 입주 물량의 제약, 글로벌 금리 인하 전환 가능성은 가격의 하방 경직성을 키운다. 정책이 수요를 누르더라도, 공급·유동성 요인이 구조적으로 버티면 급락 시나리오는 제한적일 수 있다. 따라서 “단기 냉각–중기 재반등”의 비대칭 경로가 유력하다는 전망에 무게가 실린다.
▲지형 변화: 외곽·비규제지역으로의 ‘풍선 이동’ 리스크
서울 및 인접 핵심지의 규제가 강화되면 수요가 외곽 및 비규제지역으로 이동하는 전형적 풍선효과가 재현될 수 있다. 이전 사이클에서도 확인됐듯, 규제의 경계 밖에 있는 지역이 단기 과열의 진원지가 되기 쉽다. 이는 가격 왜곡과 추가 규제 확산이라는 후속 파장을 부를 수 있다.
▲건설업계: ‘속도 저하’와 ‘방어 포지션’의 동시 존재
서울권 재건축·재개발 사업 속도는 인허가·분양 전략 재조정으로 완만한 둔화가 예상된다. 착공·수주 모멘텀 둔화는 일부 중견사 실적에 부담이다. 반면 해외·비주택 비중이 높은 대형사는 수주 포트폴리오로 충격을 흡수할 여지가 크다. 외곽·비규제지역에서는 사업성 개선 기대가 생기며, 지연 프로젝트 재가동 가능성도 점진적으로 커진다.
▲세제의 파급경로: ‘집주인→매도호가/임차인’ 전가 가능성
보유·취득·처분 단계의 세부담이 올라가면 매도호가 상향 또는 전·월세 전가로 이어질 위험이 있다. 실제로 세제 변화가 임대시장 가격에 반영될 경우, 정책의 ‘집값 안정’ 목표와 생활물가 부담 증폭이 충돌할 소지가 있다. 정부가 예고한 세제 합리화 후속 패키지와 임대시장 안정 장치가 관건이다.
▲규제의 효과는 ‘가격’보다 ‘행태’에 먼저 나타난다
10·15 대책은 가격 급등을 미리 차단하고 세입 기반을 넓히는 이중 목적을 띈다. 결과는 즉각적 가격 하락보다 거래 행태의 급속한 위축에서 먼저 드러날 가능성이 높다. 공급 제약과 저금리 회귀가 맞물린 하방 경직성을 감안하면, 정책의 성패는 세제 전가 관리·임대시장 안정·비규제지역 과열 방지라는 후속 조치에 달려 있다.
한 줄로 요약하면, “가격을 누르되, 세입은 채우는” 이번 규제의 진짜 효과는 앞으로의 행태 변화와 후속 설계가 결정지을 것이다.