📰 10·15 대책, 서울 전역 재건축 시장에 ‘급브레이크’
정부의 10·15 부동산대책이 발표되면서 서울 전역이 투기과열지구로 묶였다.
특히 조합설립인가를 받은 재건축 단지의 지위 양도 금지 조항이 즉시 효력을 발휘하면서,
서울 249개 단지(약 18만 가구)가 직격탄을 맞았다.
재건축 추진 단지들은 “사실상 거래가 막혔다”며 혼란에 빠졌고, 일부 조합은 사업 속도 조절을 검토하고 있다.
📊 ① 서울 재건축 단지 249곳 중 141곳 ‘매도 금지’
서울 내 재건축 추진 단지는 총 249곳, 약 18만 2,000여 가구에 달한다.
이 중 조합설립인가를 받은 단지 141곳(7만 1,789가구) 은
이번 대책의 직접적인 영향을 받는다.
조합설립 이후에는 조합원 지위 양도가 원칙적으로 금지되며,
단 두 가지 예외만 인정된다.
✅ 10년 이상 거주 + 5년 이상 보유한 1주택자
✅ 지방 전출 또는 해외 이주로 인한 불가피한 양도
이 조건을 충족하지 못하면 매도 자체가 불가능하다.
사실상 재건축 아파트가 ‘거래 불능 자산’으로 묶인 셈이다.
🏘️ ② “목동 14단지, 하루 차이로 계약 무산”…현장에선 ‘패닉’
서울 양천구 목동 신시가지 14단지는 이번 대책의 대표적인 피해 사례로 꼽힌다.
해당 단지는 10월 16일 신탁사 지정 고시일과 투기과열지구 지정일이 겹치며
사실상 매매가 즉시 제한되었다.
추석 전에 매매 약정을 마친 일부 조합원은
“구청 허가가 나오지 않아 계약이 무효가 됐다”며 분통을 터뜨렸다.
인근 중개업소들은 “거래가 끊기면서 시장이 얼어붙었다”고 전했다.
💰 ③ 다주택 조합원 ‘현금청산’…정비사업 지연 불가피
같은 단지 내 2주택 이상 보유자는 조합원 자격이 1가구로 제한된다.
초과 보유분은 모두 현금청산 대상이다.
또 다른 재건축 단지를 소유한 경우에도 5년간 재당첨 제한이 적용된다.
일부 조합원은 “평생 재건축을 준비해왔는데 날벼락을 맞았다”고 토로했다.
조합 내부에서는 “사업성 악화로 인한 사업 지연 우려”가 확산되고 있다.
🏦 ④ LTV 40% 제한…대출 문도 좁아져
주택담보대출(LTV) 한도는 40%로 제한되며,
특히 15억 원 초과 주택은 2~4억 원 수준으로 대출 한도가 급감했다.
자금 조달이 어려워진 조합원들은 잔금 납부에 차질을 빚고 있다.
한 추진위원장은 “조합설립인가를 미루자는 주장이 나오고 있다”며
“대책이 오히려 정비사업 속도를 늦추는 역효과를 낳을 수 있다”고 우려했다.
📉 ⑤ 전문가 분석 – “거래 멈추면 사업성 흔들린다”
전문가들은 이번 조치가 단기적으로 집값 안정에는 도움이 되더라도
정비사업 전체의 사업성 악화를 초래할 수 있다고 지적한다.
한 도시정비전문가는 “매도 제한, 현금청산, 대출 규제가 동시에 작동하면
사업의 유동성이 사라지고, 결과적으로 정비사업 자체가 지연될 가능성이 크다”고 분석했다.
🧭 결론 – “투기 억제 의도는 이해되지만, 현실은 경색”
10·15 대책은 분명히 투기 수요를 차단하기 위한 강력한 신호다.
그러나 현장에서는 **‘거래 중단 → 사업 지연 → 공급 위축’**이라는
역효과 우려가 커지고 있다.
집값 안정의 방향성은 옳지만,
이제 필요한 것은 정비사업의 예외 기준 명확화와 유연한 행정 해석이다.
투기와 실수요를 구분할 수 없는 ‘일괄 규제’의 부작용이
서울 재건축 시장을 더 얼어붙게 만들고 있다.