정부가 10월 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’의 핵심은 대출 한도 축소다. 기존보다 훨씬 강화된 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되면서, 주택담보대출(주담대)을 받을 수 있는 금액이 크게 줄어들 전망이다.
■ 스트레스 금리 3%로 상향…대출 한도 최대 15% 감소
그동안 대출 심사 시 적용되던 스트레스 금리는 대출금리에 1.5%를 더해 계산했지만, 이제는 3%로 두 배 높아진다. 스트레스 금리는 금리 상승 위험을 고려해 여유 금리를 더해 계산하는 제도다.
이 조정으로 인해 대출자의 한도는 평균 10~15% 감소할 것으로 금융당국은 내다봤다.
예를 들어 연소득이 5,000만 원인 직장인이 30년 만기 변동금리(4%)로 대출을 받을 경우, 한도는 기존 2억9,400만 원에서 2억5,100만 원으로 줄어든다. 약 4,300만 원(14.7%) 감소다.
연소득 1억 원인 경우에도 기존 5억8,700만 원에서 5억100만 원으로 한도가 8,600만 원 줄어든다.
금융위원회는 “이번 조치는 금리 상승기에서의 과도한 대출을 억제하고, 가계부채의 안정적 관리를 위한 불가피한 결정”이라고 설명했다.
■ 전세대출도 DSR에 포함…1주택자 부담 커진다
이제 전세대출의 이자 상환분도 DSR 계산에 반영된다.
기존에는 주담대와 신용대출만 반영됐지만, 앞으로는 1주택자의 전세대출 이자까지 포함되어 대출 여력이 크게 줄어든다. 이 조치는 오는 10월 29일부터 시행된다.
예를 들어, 연소득 5,000만 원에 이미 3억 원의 주담대를 보유한 차주는 현재 DSR이 약 37% 수준이다. 남은 여력으로 받을 수 있는 전세대출은 3,500만 원에 불과하다.
기존에는 이자 부담이 DSR에 포함되지 않아 2억 원 한도까지 가능했지만, 새 기준에서는 사실상 추가 대출이 거의 불가능하다.
■ 실수요자 타격 불가피…“연봉 5천으로 집 사기 어렵다”
실수요자들의 불만도 커지고 있다. 한 시중은행 관계자는 “서울 주요 지역에서 집을 매수하려는 중산층의 대출 여력이 줄면서 거래가 더욱 위축될 가능성이 높다”고 지적했다.
온라인 커뮤니티에는 “연봉 5천만 원으로는 대출 한도가 너무 작아 실질적인 주택 구매가 어렵다”는 반응이 이어지고 있다.
■ 전문가 전망 – “부동산 시장 관망세 강화될 듯”
부동산 전문가들은 이번 조치가 단기적으로는 거래절벽 심화를 불러올 것으로 본다.
한 부동산 연구원은 “스트레스 금리 인상과 전세대출 규제는 투자 수요뿐 아니라 실수요까지 억제할 가능성이 있다”며 “특히 금리 인상기엔 주거비 부담이 급격히 커질 수 있다”고 분석했다.
반면, 금융당국은 가계부채 증가세 억제라는 정책적 목표를 강조하고 있다. 당국 관계자는 “대출 조이기가 불편하더라도 중장기적으로는 금융 안정에 기여할 것”이라며, “실수요자 보호를 위한 보완책도 검토 중”이라고 밝혔다.