서울과 수도권 아파트값이 연일 상승세를 보이자 정부가 추석 이후 후속 부동산 대책 마련에 속도를 내고 있다. 시장에서는 “대출 한도 축소·보유세 간접 강화·토지거래허가구역 확대” 등 세 갈래의 대책이 동시에 추진될 가능성이 높다는 관측이 나온다.
■ “주담대 6억→4억 축소”…레버리지 규제 강화
정부 내부에서는 주택담보대출(주담대) 한도를 현행 6억원에서 4억원으로 낮추는 방안이 논의 중인 것으로 전해졌다. 부동산 투자자 사이에서 ‘레버리지 한도’로 불리는 대출 규제의 강화는 실수요자의 주택 접근성을 낮추고, 중간가격대 아파트 거래를 위축시킬 가능성이 있다.
금융당국 관계자는 “DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화하는 방향으로 조정이 검토되고 있다”며 “가계부채 안정과 주택시장 과열 억제를 병행할 필요가 있다”고 말했다.
■ 공시가격·공정시장가액비율 상향…보유세 부담↑
두 번째 축은 보유세 간접 인상이다. 정부는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율(종부세 산정 기준)을 상향하는 방안을 유력하게 검토 중이다.
현재 공동주택 공시가격은 시세의 약 69%, 공정비율은 60% 수준으로, 실제 과세표준은 시세의 40%가량에 머무른다.
하지만 공정비율이 다시 80% 수준으로 복원되면 세 부담이 약 30% 이상 늘어날 수 있다는 분석도 있다. 특히 시세 급등 지역의 고가주택은 세부담 상한에 근접해 보유세 체감 폭이 클 것으로 보인다.
■ 토지거래허가구역 확대 가능성…“갭투자 차단”
정부는 마포·성동 등 거래가 과열된 지역을 중심으로 토지거래허가구역을 확대 지정하는 방안도 검토 중이다.
허가구역 내에서는 2년 이상 실거주 요건이 적용돼, 갭투자 등 단기 투기성 거래를 원천 차단하는 효과가 있다. 다만, 실수요자 이동 제한과 행정 부담이 뒤따를 수 있어 **‘핀셋 지정’**이 될 가능성이 크다.
■ 시장 반응 “단기 진정 효과는 있지만, 실수요 위축 우려”
전문가들은 세 가지 정책 모두 단기적인 과열 진정에는 효과가 있을 것으로 보면서도, 실수요 위축을 우려했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “대출 제한과 세 부담 증가는 매수 심리를 크게 위축시킬 수 있다”며 “시장 안정이 목표라면 공급 정책과 병행돼야 한다”고 지적했다.
또 다른 전문가 역시 “최근 수도권 거래량이 늘고 있지만, 규제가 동시에 강화될 경우 거래 절벽이 재현될 가능성도 있다”고 덧붙였다.
■ 정부 “시장 동향 보며 단계별 대응”
정부는 아직 구체적인 발표 시점을 밝히지 않았지만, 기획재정부·국토교통부·금융위원회 합동 검토 회의가 추석 연휴 이후 잇따라 열리고 있다.
정부 관계자는 “시장 불안 요인을 최소화하기 위해 단계별 대응 카드를 준비하고 있다”며 “투기억제와 실수요 보호를 동시에 달성하는 것이 목표”라고 설명했다.