서울과 수도권 아파트값이 다시 들썩이자 정부가 서울 전 지역을 투기과열지구로 지정하고 주택담보대출 한도를 4억 원으로 낮추는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
6·27 대출 규제와 9·7 공급대책 이후에도 일부 지역의 ‘불장(불붙은 시장)’ 현상이 이어지면서, **금융·세제·공급을 아우르는 ‘패키지 후속 대책’**이 추진될 가능성이 커지고 있다.
■ “6억→4억” 대출 규제 강화, 다시 고삐 죈다
금융당국은 이미 지난 6월, 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한했지만 효과는 제한적이었다.
최근 강남·마포·성동 등 이른바 ‘한강 벨트’ 지역을 중심으로 거래가격이 급등하자, 대출 한도를 4억 원으로 추가 축소하거나 DSR(총부채원리금상환비율) 한도를 35%로 낮추는 안까지 내부 논의 중이다.
한 시중은행 관계자는 “DSR을 40%에서 35%로 줄이면, 연봉 1억 원의 차주도 대출 가능한 한도가 약 5천만 원가량 줄어든다”며 “실수요자 부담이 만만치 않을 것”이라고 말했다.
■ 서울 전역 ‘투기과열지구’ 가능성
정부 관계자는 “서울 주요 지역의 갭투자 움직임이 재차 포착되고 있어, 지자체 단위가 아닌 ‘서울 전역’ 규제지정까지 검토 대상에 올랐다”고 전했다.
현재 투기과열지구로 지정되면 LTV(주택담보인정비율), 청약·전매제한, 분양가 상한제 등 강력한 규제가 동시에 작동한다.
국토연구원 이정훈 부연구위원은 “서울 일부 구만 규제하면 비규제 지역으로의 풍선효과가 나타난다”며 “차라리 서울 전역을 묶는 편이 정책 신호가 명확하다”고 설명했다.
■ “실수요자 옥죄는 역풍 가능성 커”
하지만 전문가들은 일제히 신중론을 제기한다.
건국대 부동산학과 박성진 교수는 “대출 한도를 일괄 4억으로 묶으면 중산층 실수요자의 진입 장벽이 높아져 ‘패닉바잉’보다 ‘패닉관망’으로 이어질 수 있다”고 지적했다.
또 다른 부동산 전문가는 “대출이 막히면 결국 현금자산가 중심의 시장으로 재편된다”며 “결국 자산 불평등이 심화되는 부작용이 생길 수 있다”고 경고했다.
■ 세제 카드는 ‘공시가·공정비율 상향’이 유력
기획재정부는 세율 인상보다는 공시가격 현실화율(현 69%)과 공정시장가액비율(현 60%) 상향을 통해 간접적으로 보유세를 강화하는 방안을 유력하게 검토 중이다.
윤석열 정부 시절 완화됐던 공정시장가액비율을 다시 80% 수준으로 되돌릴 경우, 종부세 부담이 상당폭 늘어날 전망이다.
■ 시장은 “정책 피로감 크다”…핀셋 규제 대안도 거론
시장에서는 “규제 강화만으로는 한계가 있다”는 목소리도 커지고 있다.
서울 강동구 공인중개사협회 관계자는 “정책이 발표될 때마다 거래가 급감하고 다시 급등하는 사이클이 반복된다”며 “핀셋 규제와 공급 확대, 실수요자 금융지원이 병행돼야 한다”고 지적했다.
또한 일부 경제전문가들은 “서울 전역 규제는 시장 신호로는 강력하지만, 정치·경제적으로 부담이 크다”며 “단계적 확대나 구별 지정이 더 현실적”이라고 조언한다.
■ 결론 : ‘패키지 후속대책’이냐, ‘규제 피로의 시작’이냐
서울 전역 투기과열지구 지정과 대출한도 4억 제한은 정부의 강력한 시장 안정 의지를 보여주는 카드다.
하지만 실수요자 위축, 거래절벽, 시장 왜곡 등 부작용도 적지 않다.
결국 관건은 ‘속도와 균형’이다.
정부가 규제 신호를 보내되, 실수요자를 위한 완충장치와 지역별 맞춤 지원책을 병행하지 않는다면 이번 조치 역시 단기 처방에 그칠 가능성이 크다.