최근 주택 시장에서 전세보증금 반환 불안이 다시 고개를 들고 있습니다. 특히 정부의 6·27 전세대출 규제 강화가 시행된 이후, 보증금을 제때 돌려받지 못해 법원에 임차권등기명령을 신청하는 사례가 크게 증가한 것으로 확인됐습니다.

🔹 임차권등기명령, 왜 급증하나

7월 한 달 동안 서울 지역 아파트·오피스텔 등 집합건물에서 접수된 임차권등기명령은 448건으로, 전달보다 16% 증가했습니다.
임차권등기는 세입자가 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못했을 때 등기부에 이를 기록해, 새로운 거주지로 이사해도 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다.

즉, 집주인이 보증금을 주지 못하더라도 세입자가 법적 안전장치를 확보하는 방식입니다.

🔹 규제의 직격탄: 세입자·집주인 모두 곤란

문제의 핵심은 대출 한도 축소입니다.

· 청년 전세대출: 2억 원 → 1억 5천만 원

· 신혼부부 전세대출: 3억 원 → 2억 5천만 원

· 전세퇴거자금대출: 2억 원 → 1억 원

· HUG 보증비율: 90% → 80%

이로 인해, 새로운 세입자가 들어와도 충분한 대출을 받지 못해 계약이 무산되거나, 집주인이 보증금을 반환하기 위한 대출을 받을 수 없어 연쇄적으로 반환 지연 사태가 벌어지고 있는 겁니다.

🔹 단기적 불안 vs 장기적 구조 문제

전세사기 공포가 다소 줄면서 상반기까지 임차권등기 신청 건수는 감소세였지만, 규제 시행 후 다시 증가세로 반전했습니다. 전문가들은 “특히 고액 전세 계약에서 보증금을 돌려주지 못할 가능성이 커졌다”고 경고합니다.

더 큰 문제는, 수도권 공급 부족 속에서 전세 수요는 여전한데 갭투자까지 사실상 차단되면서 전세 시장 불안이 장기화할 수 있다는 점입니다. 이는 결국 세입자에게 더 큰 부담으로 돌아옵니다.

🔹 앞으로의 과제

세입자 보호 강화: 임차권등기명령은 ‘사후 대책’일 뿐, 보증금 반환 문제를 근본적으로 해결하지 못합니다.

대출 규제와 임대차 안정 균형: 가계부채 관리와 전세시장 안정 사이의 균형점이 필요합니다.

공급 확대 대책: 전세 공급이 줄어드는 현 상황에서 임대주택·월세 전환 정책 보완이 요구됩니다.

✅ 요약하자면, 이번 사태는 “보증금을 돌려받지 못할까”라는 세입자의 불안과 “대출 막혀 돌려줄 수 없는” 집주인의 곤란이 동시에 터져 나온 결과입니다.
단기적으로는 임차권등기명령 신청 급증이 불가피하고, 장기적으로는 전세 제도 자체의 구조적 한계가 다시 수면 위로 떠오른 셈입니다.

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