정부가 지방 부동산 시장의 경색을 해소하고 건설사의 유동성 위기를 차단하기 위한 긴급 조치를 발표했다. 2025년 6월 19일 국무회의를 통해 의결된 이번 2차 추가경정예산안에는 총 1조 2400억 원 규모의 주택 관련 재정 투입이 포함되어 있으며, 핵심은 '환매조건부 미분양 매입' 제도의 부활이다.

이 제도는 이명박 정부 시절인 2008년 글로벌 금융위기 당시 한시적으로 시행되었던 '안심환매제'와 구조적으로 유사하다. 하지만 이번에는 준공 후가 아닌 공정률 50% 이상의 '준공 전' 미분양 아파트를 매입 대상으로 삼았다는 점에서 차별성을 지닌다.

정부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 분양에 실패한 지방 아파트를 최초 분양가의 50% 가격에 매입하고, 해당 건설사가 준공 후 1년 내 이를 실비 수준을 반영한 가격으로 되사도록 유도한다. 만일 기한 내 재매입이 이루어지지 않으면, 해당 물량은 공매로 전환된다.
예를 들어 최초 분양가가 4억 원인 미분양 아파트의 경우, HUG가 2억 원에 매입하고 건설사는 1년 후 약 2억 1000만 원에 재매입하게 된다.

국토교통부는 이를 통해 약 3년간 총 1만 가구의 미분양 매입을 목표로 하고 있으며, 이를 위한 국비 3000억 원과 주택도시기금 1조 1000억 원 규모의 재정지원이 투입될 예정이다.

정부의 이 같은 조치는 단순한 건설사 지원에 그치지 않는다. PF(프로젝트 파이낸싱) 시장의 ‘브릿지론’ 단계부터 안정화를 시도하는 구조적 접근이 병행되고 있기 때문이다.

3000억 원의 예산을 바탕으로 조성되는 **1조 원 규모의 'PF 선진화 개발 앵커리츠'**는 부동산 개발 초기 단계인 토지 매입 시기에 연 5~6% 수준의 비교적 저금리로 자금을 공급할 예정이다. 이는 대부분 10% 이상의 고금리 대출에 의존해 온 중소 시행사들의 자금 조달 비용을 대폭 절감시킬 수 있는 방안이다.

여기에 더해 중소건설사를 위한 별도 PF 보증제도도 도입된다. 현재 PF보증의 대부분이 시공능력 100위권 내 건설사에 집중되어 있다는 한계를 인식한 조치다.
새 제도는 시공순위 100위 밖 건설사와 제2금융권에서 PF를 조달하는 사업장에 대해 총 사업비의 70%를 보증하고, 보증 심사에서 **사업성 평가 비중을 확대(70%)**해 비교적 우량한 중소 사업장들이 시장에 진입할 수 있도록 문턱을 낮췄다.

국토부 관계자는 “지방 미분양 적체를 해소하는 동시에, 건설사들이 분양가 50% 이상으로 분양을 유도하게 되면 자구 노력을 통해 시장 균형을 회복할 수 있다”며 “HUG 본연의 분양보증 기능도 보호되는 일석이조의 효과를 기대하고 있다”고 설명했다.

한편, 미분양 증가의 주요 원인이 된 지방 아파트 시장은 현재 2020년 대비 약 4배 이상 미분양 물량이 증가했으며, 특히 준공을 앞둔 물량이 3만 가구에 육박하고 있다. 그중에서도 악성 미분양으로 분류되는 물량은 2만 1897가구로, 이는 2010년대 초반 수준을 뛰어넘는 수치다.

이번 대책은 단기적인 ‘진화책’ 이상의 의미를 지닌다.
정부가 재정 리스크를 감수하며 HUG를 전면에 내세운 것은, 그만큼 지방 건설경기 침체가 금융시장 불안정으로 직결될 수 있다는 위기의식의 반영이다. 특히 중소시행사의 줄도산과 연쇄 부도 사태를 방지하는 동시에, 준공 전부터 시장에서의 공급 과잉을 관리하겠다는 의지로 해석된다.

다만, 일각에서는 이 같은 대책이 ‘1년 후 시장 회복’이라는 낙관적 가정에 기반하고 있다는 점에서 한계가 있을 수 있다는 우려도 존재한다. 특히 수도권 중심의 수요 집중 현상이 지속되는 상황에서, 지방 부동산 시장의 체질 개선 없이는 구조적 문제 해결이 어려울 것이란 지적도 나온다.

이번 대책이 일시적인 유동성 공급을 넘어 시장 체계의 리빌딩 계기가 될 수 있을지, 그 성패는 결국 1년 뒤 환매율과 미분양 해소 수준에 따라 판가름날 것이다.