2020~2022년 사이 ‘대체 투자처’로 각광받던 지식산업센터(이하 지산) 시장이 2025년 들어 극심한 침체를 겪고 있습니다. 공실률은 치솟고 매물은 쌓이는데, 정작 “보러 오는 사람도 없다”는 게 현장 중개업계의 목소리입니다.

이제는 “수천만 원 싸게 내놔도 안 팔리는” 애물단지로 전락한 지산. 과연 왜 이런 일이 벌어졌을까요?

2020~2022년 사이 ‘대체 투자처’로 각광받던 지식산업센터(이하 지산) 시장이 2025년 들어 극심한 침체를 겪고 있습니다. 공실률은 치솟고 매물은 쌓이는데, 정작 “보러 오는 사람도 없다”는 게 현장 중개업계의 목소리입니다.

이제는 “수천만 원 싸게 내놔도 안 팔리는” 애물단지로 전락한 지산. 과연 왜 이런 일이 벌어졌을까요?

📉 지산 시장의 현실: 통계가 말하는 '붕괴 신호'

서울 지산 매매가 지수: 전년 대비 –12%

총 거래액: 전년 동기 대비 –84%

2022년 대비 가격 하락폭: 약 25% 이상

공실률: 일부 건물 50% 육박

🔍 왜 오피스는 버티고, 지산은 무너졌나?

항목오피스지식산업센터

입주 수요대기업·안정적 기업영세 자영업·개인 투자자

구조장기임대, 통 임대소형 분양, 개별 거래

공실 관리임대업체 관리 주도소유자별 자율 대응

가격 지지력고정수익 기반수익 없는 투자자 급매

결국, 지산은 실수요 기반이 약하고 투자 수요에 의존하는 구조였던 탓에 금리 상승기 타격을 정면으로 맞았습니다.

💸 금리 인하 기대? '반짝 착시'였을 뿐

2024년 하반기 금리 인하 기대감에 일시적 거래량 반등은 있었지만, 공실을 채워줄 기업 수요는 없었습니다. 결국 금리 하락은 대출 부담만 줄였을 뿐, 수익성 없는 공간을 떠안은 투자자들이 더 낮은 가격에 투매하는 상황으로 전개되고 있습니다.

🏛️ 정책의 딜레마: 규제 완화 vs 투기 방지

정부와 국회는 다음과 같은 정책을 추진하거나 검토 중입니다.

✅ 추진 중인 대응책

지산 용도 변경 허용: 창고·공유오피스 등 다목적 활용

업종 제한 완화

지자체와 연계한 창업 지원 공간 확대

❌ 그러나 갈 길은 멀다

기존 수분양자 형평성 문제

신규 공급 과잉 여전

규제 완화 시 투기 유입 우려도 존재

🌱 ‘봄’을 기다리는 시장…가능성은 있는가?

긍정적 신호도 있습니다. 매매가는 현실적인 수준으로 내려가고 있고, 창업 수요, 제조형 스마트워크 공간 전환 등 실수요 기반 재편 시도도 시작되고 있습니다.

✅ 정부-지자체-창업지원기관이 협력해 입주 인센티브와 공간 전환을 연결시킨다면, 공실 해소 및 가치 회복의 실마리가 될 수 있습니다.

✍️ 마무리: 지산은 ‘죽은 자산’이 아니다

지식산업센터 시장의 침체는 단순한 부동산 문제가 아니라, 한국 자산시장 전반의 구조적 취약성을 드러낸 사례입니다. 무작정 되살릴 수는 없지만, 정책적 전환과 실수요 중심 개편이 함께 한다면 지산도 다시 한번 '생산적 공간'으로 탈바꿈할 수 있습니다.