요즘 이런 걱정, 남의 일이 아닙니다.
전세계약 만료일이 지나도 보증금을 돌려주지 않는 ‘전세금 미반환’ 사태가 전국 곳곳에서 발생하고 있죠.
특히 갭투자 여파로 자금이 막힌 집주인들이 계약을 끌거나 연락을 끊는 경우가 늘며, 사실상 전세사기와 다를 바 없는 상황들이 계속되고 있습니다.

 

그렇다면 전세금을 돌려받기 어려운 상황에서 임차인이 현실적으로 취할 수 있는 대응 방법은 무엇일까요?

1️⃣ 가장 현실적인 방법, 보증금 반환소송

가장 강력하면서도 실효적인 방법은 바로 보증금 반환청구 소송입니다.
계약 만료 후에도 집주인이 반환 의사를 보이지 않거나, 시간만 끌고 있다면 곧바로 법적 절차를 검토하는 것이 바람직합니다.

✅ 필요 서류:

임대차계약서

전입신고 내역

확정일자 확인서

소유관계 등기부등본

📌 위의 서류는 임차인의 권리를 입증하는 핵심 자료입니다. 반드시 사전에 확보해두세요.

2️⃣ ‘내용증명’으로 공식 요구부터

소송에 앞서, 내용증명 우편으로 보증금 반환을 정식 요구해 두는 것도 좋은 전략입니다.
이 문서는 법정 증거자료로 활용되어 추후 재판에서 임차인의 ‘정당성’을 확보하는 데 도움이 됩니다.

✉️ 예시 문구:
“임대차 계약은 20XX년 XX월 XX일 종료되었으며, 본인은 계약에 따라 보증금 00원을 반환받아야 할 권리가 있습니다. 00일 이내 반환해주시기 바랍니다.”

3️⃣ ‘대항력’과 ‘우선변제권’ 확보 체크리스트

이미 전세사기가 사회 문제로 커지면서, 전세금보증보험 가입 여부나 대항력 확보 여부를 사전에 확인해야 한다는 인식도 높아졌습니다.

✅ 대항력: 계약 후 전입신고+거주
✅ 우선변제권: 전입신고 후 확정일자 부여

이 두 가지 요건을 갖췄다면, 경매 시 일정 순위에 따라 보증금을 우선 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다.

4️⃣ 집주인의 재산 상황 사전 파악이 중요

소송 이전에도, 또는 계약 단계에서부터 등기부등본을 통해 집주인의 담보대출 현황, 근저당 설정 여부 등을 반드시 살펴야 합니다.
최근 전세사기 피해자들의 공통점은 “확인 안 했다”입니다.

💡 팁: 계약 전 ‘등기부등본’ 확인은 반드시 직접! 중개업자 말만 믿지 말 것.

5️⃣ 이상 신호는 즉시 대응! 기다리면 손해

“잠깐 기다려달라”, “계약금이 묶였다”, “매수자가 나타났다”는 말은 대부분 시간 끌기 전술일 수 있습니다.
이럴 땐 신속하게 법적 대응을 시작해야, 피해를 줄일 수 있습니다.

엄정숙 부동산 전문 변호사는 이렇게 말합니다.

“소송을 망설이다 타이밍을 놓치면, 집주인의 자산이 다른 채권자에게 넘어갈 수도 있습니다. 적극적인 대응이 보증금 회수의 열쇠입니다.”

✅ 마무리 체크리스트

계약서, 전입신고, 확정일자 확보 여부✅

내용증명 발송 여부✅

보증금반환소송 착수 여부✅

대항력, 우선변제권 체크✅

등기부등본 확인✅

✋ 이런 일이 생기지 않으려면?

소유자 정보와 중개인 등록 여부 확인

실거주 목적 강조 + 보증보험 적극 활용

‘반환 지연 가능성’ 대비한 계약서 조항 명시

보증금 반환 시기 및 수단을 명확히 계약서에 기재