최근 정부가 예고 없이 시행한 초강력 주택대출 규제가 수도권 부동산 시장에 큰 혼란을 일으키고 있다. 특히 전세 보증금을 이용해 분양 아파트 잔금을 치르려던 집주인들이 발목이 잡히면서, 서울의 고가 단지를 중심으로 ‘현금 부자 전세’만 가능해질 것이라는 우려가 확산되고 있다.
✅ “전세로 잔금 치르는 전략 봉쇄”…입주 앞두고 ‘비상’
서울 강남권의 신규 분양 아파트 단지들은 대표적인 사례다. 분양가는 15억18억 원대에 달하지만, 전세를 12억13억 원에 맞춰 세입자를 들인 뒤 그 보증금으로 잔금을 처리하는 게 일반적이었다.
하지만 이번 대출 규제는 소유권 이전을 조건으로 한 전세자금대출을 원천 차단했다. 결과적으로 세입자가 전세자금대출 없이 10억이 넘는 보증금을 ‘현금’으로 내야 한다는 의미다. 이는 사실상 고소득층·현금부자만을 위한 전세시장을 만들 수 있다는 지적이 나온다.
한 중개업자는 “전세 들어오려는 사람이 5억 대출받아야 한다고 하면 못 받게 된 것”이라며 “집주인도, 세입자도 모두 난감하다”고 전했다.
✅ 입주 코앞인데…계약자들 혼란
비슷한 문제는 서울 방배동 등 다른 고가 분양단지에서도 나타나고 있다. 전세금으로 분양 잔금을 납부할 수 없다면, 집주인은 부족한 잔금을 직접 대출받아야 하는데 이 역시 이번 규제의 영향으로 한도가 줄거나 조건이 강화됐다.
이에 따라 분양권 매수자들 사이에선 “잔금을 못 맞추면 입주를 포기하거나 집을 급매로 내놔야 할 수도 있다”는 불안감이 커지고 있다. 특히 갭투자 비중이 높았던 단지일수록 영향이 크다는 분석이다.
✅ 은행 창구 ‘비상’…비대면 대출 중단
은행권도 혼란에 빠졌다. 규제 발표가 나온 지 하루 만에 곧바로 시행되면서, 주요 시중은행들은 모바일·인터넷을 통한 주택담보대출 접수를 일제히 중단했다.
당분간은 영업점 방문을 통한 대면 창구로만 대출이 가능해졌다. 문제는 대면 대출의 금리가 비대면보다 높다는 점이다. 갑작스러운 변화에 “금리 부담이 커진다”는 소비자 불만도 터져나오고 있다.
✅ 정부 “이전계약엔 예외” 해명에도 불신 여전
정부는 “규제 발표 전인 6월 27일까지 전세계약을 마친 건 이전 규정을 적용한다”며 혼란을 진화하려 했지만, 현장 반응은 싸늘하다. 업계 관계자는 “입주 일정이 촉박한 계약자들 사이에선 세부 기준과 적용 여부를 놓고 문의가 빗발친다”고 전했다.
✅ 전문가 “장기적으론 가격 안정 유도…단기적으론 충격”
전문가들은 이번 조치가 투기 수요를 억제하고 갭투자를 줄이겠다는 정부 의지가 반영된 것이라고 해석한다. 다만 “충격 흡수 장치 없이 갑자기 시행된 탓에, 실수요자까지 혼란에 빠졌다”는 비판이 제기된다.
또한 이런 규제가 장기적으로는 가격 안정 효과를 낼 수 있지만, 단기적으로는 입주 포기·급매 출현, 전세 매물 부족 등의 부작용을 부를 수 있다는 전망도 있다.
✅ 한 문장 요약
“예고 없이 시행된 초강력 대출 규제가 전세보증금 활용을 봉쇄하며 서울 분양시장에 혼란을 키우고 있다—‘현금부자만 위한 전세’가 현실화될 수 있다는 우려가 나온다.”